Рынок недвижимости Нью-Йорка-2021

Рынок недвижимости Нью-Йорка-2021


3a38c0d6


Коронавирус оказал серьезное влияние на экономику Нью-Йорка, что не могло не сказаться, и сказалось, на рынке жилья «столицы мира». Пандемия COVID-19 заставила часть жителей (не очень большую, на самом деле), временно переехать в предместья или другие штаты.

Но даже этот ограниченный исход привел к появлению довольно большого количества свободного жилья, что не наблюдалось ни в одном другом крупном городе Соединенных Штатов. Как отмечает Нэнси Ву с сайта streeteasy.com, чем больше предложение, тем ниже квартплата, а она оказалась самой низкой за последнее десятилетие. При этом покупательский спрос на приобретение собственной недвижимости, пишет она, значительно вырос в сравнении с тремя годами, предшествовавшими пандемии. Что ждет рынок недвижимости и рынок жилья в новом году

Экономика Нью-Йорка сильно пострадала, и последствия удара пандемии сразу преодолеть не удастся. Город Большого Яблока получил мощный удар вирусной стихии: ни одна другая из 82 городских агломераций не имела такой масштабной потери рабочих мест. В июле 2020 года 230 тыс. малых бизнесов прекратили свою деятельность. На октябрь прошлого года потери рабочих мест в частном секторе нашего города составили более полумиллиона.

Не удивительно, что ослабленная экономика сопровождалась падением арендной платы: для квартиросъемщиков – здорово (были бы только деньги платить за жилье), для лендлордов, по понятным причинам, не очень. Как бы там ни было, средняя арендная плата за квартиру составила в октябре 2020-го $2280 – самый низкий показатель с 2010 года. Конечно, это временное явление, но оно будет оставаться таким до тех пор, пока число желающих снять апартаменты не превысит количество предложений. А это случится не ранее восстановления рынка труда до уровня, предшествовавшего пандемии. Как власти города, потерявшие значительные налоговые поступления в бюджет от закрытия бизнесов, так и лендлорды очень надеются, что появление вакцин и начавшаяся вакцинация населения вернет все на свои места. Пока ясно одно – экономическая ситуация 2021 года

будет улучшаться постепенно: и, благодаря массовой вакцинации, и с помощью федеральных властей – в отличие от президента Трампа, имевшего сложные отношения с политиками Нью-Йорка, президент-однопартиец Байден обещает пойти им навстречу.

Экономические проблемы Нью-Йорка, обращают наше внимание эксперты, в неодинаковой степени затронули различные группы населения. Серьезные потери рабочих мест наблюдались среди работников низкой квалификации и сотрудников нью-йоркских компаний из пригородов и соседних штатов. Экономический кризис в значительно меньшей степени затронул или почти не затронул высокооплачиваемый сегмент местного рынка труда. Эти люди не только сохранили свои рабочие места, но даже увеличили свой доход за счет роста биржи. И именно эти люди могли позволить себе серьезное улучшение жилищных условий в более благоприятных условиях, наблюдавшихся на рынке недвижимости.

Возрождение покупательской активности на рынке Нью-Йорка наблюдалось уже осенью прошлого года: подписанные контракты на приобретение жилья совпадали с обычными сезонными показателями. Больше всего таких контрактов было подписано в Бруклине – 824. Продавцы в условиях повышенного предложения соглашались на условия, которые выставляли покупатели. По данным за 2020 год, 74% приобретенных домов были куплены дешевле первоначально установленной цены. Это говорит о том, что когда условия ограничения нормальной жизни ослабевают, а продавцы недвижимости будут готовы вести переговоры с потенциальными покупателями, активность последних резко возрастает. Эксперты уверены, что низкая ставка моргиджа и возможность приобретения домов со скидкой будет способствовать высокой покупательской активности на рынке недвижимости в 2021 году.

В прошлом году много говорилось об исходе жителей Нью-Йорка, даже раздавались холодящие душу прогнозы о «смерти Нью-Йорка». Лично у меня, хотя я могу ошибаться, не вызывает сомнений, что для многих уехавших этот «исход» – 3явление временное. Коренному ньюйоркцу никакая лесная глушь или природа не заменят бурной жизни «города, который никогда не спит». Где еще в США человек может иметь постоянный доступ к выставкам, концертам, бродвейским шоу, первоклассным ресторанам, окунуться в бурную ночную жизнь Для справки: в Нью-Йорке 640 (!) театров – такого количества нет ни в одном другом городе мира.

Нью-Йорк всегда был магнитом для молодежи: и в плане получения образования, и в плане времяпрепровождения. Кроме того, «столица мира» – это огромный востребованный рынок, где многие выпускники колледжей и университетов могут намного быстрее реализоваться.

Как показал опрос компании StreetEasy, проведенный в октябре прошлого года, среди 1500 ньюйоркцев, уехавших из города, четверть респондентов либо планировали вернуться домой в Большое Яблоко, либо уже паковали чемоданы в обратный путь. Массовая вакцинация ускорит этот процесс возвращения в родные пенаты.

По словам агента по торговле недвижимостью Сета Левина из компании Keller Williams NYC, «вакцинация, новая администрация Байдена, вероятная отмена SALT (положение об ограничениях вычетов уплаченных местных налогов и налогов штата. – M.T.) положительно скажется на рынке недвижимости Нью-Йорка в длительной перспективе.

Эксперты считают, что появление вакцин от COVID-19 станет для рынка недвижимости огромным подспорьем: вакцинация позволит бизнесам вернуться к нормальной работе, вернуть сотрудников офисы. Это, в свою очередь, будет способствовать приобретению людьми недвижимости или аренде квартир.

«Мы ожидаем усиления покупательской активности на рынке недвижимости, новых договоров по приобретению недвижимости. Это обязательно приведет к постепенному росту ее стоимости», – говорит Стивен Джеймс из компании Дуглас Эллиман.

Отличная новость для покупателей недвижимости: рекордно низкая ставка моргиджа на приобретение жилья, наблюдавшаяся в 2020 году, будет такой же низкой или почти такой же и в 2021 году. Это позволит потенциальным покупателям приобрести жилье большего размера, особенно тем, кто заинтересован трудиться дистанционно хотя бы часть рабочей недели.

«Нынешние цены и низкая ставка моргиджа предоставляет людям хорошие возможности стать собственником более просторной недвижимости, чем той, на которую они могли рассчитывать в 2019 году, – говорит Николь Бьючемп из компании Engel & Volkers. – Покупатели, которые готовы приобрести жилье за $1,5 млн, смогут купить квартиру с двумя спальнями и двумя ванными».

По мнению Никки Филд из Sotheby’s International Realty, Нью-Йорк вернется к нормальной жизни, как было после событий 11 сентября и Великой рецессии (2007-2009 гг.). «Покупатели недвижимости сегодня находятся в весьма выгодных условиях, особенно те, кто заинтересован в приобретении жилья в новых проектах».

Филд считает, что покупатели смогут заключить выгодные сделки с застройщиками кондоминиумов, очень заинтересованных в покупателях. «Это относится и к покупателям, не желающим пока возвращаться в Нью-Йорк, но планирующих такое возвращение. Я не припомню, чтобы на рынке было столько недвижимости при относительно ограниченном числе покупателей, как это наблюдается сегодня. Такая ситуация не будет сохраняться долго. Иностранные покупатели очень скоро начнут возвращаться, как это было после кризисных ситуаций прошлых лет».

Манхэттен

В Манхэттене, после спада продаж недвижимости во II и III кварталах прошлого года, в конце декабря уже наблюдалась возросшая активность. Покупателями в основном выступали жители города. По словам агентов и брокеров, многие были новичками на рынке недвижимости, привлеченными ценами и низкими ставками моргиджа. Люди заинтересовались возможностью купить более просторное жилье.

Наиболее выгодные условия приобретения домов в Манхэттене, в этих районах наблюдается снижение цен, установились в Мидтауне, Верхнем Манхэттене и Верхнем Ист-Сайде. Сложнее заключить сделку на более приемлемых условиях в Даунтауне и Верхнем Вест-Сайде.

Цены на кондоминиумы в Манхэттене значительно выше, чем на кооперативные квартиры. Продажа небольших квартир заметно сократилась в условиях, когда люди имеют возможность купить более просторное жилье на выгодных для себя условиях. Однако сокращение продаж небольших по размеру кооперативных квартир делает возможным их покупку по цене ниже прежней.

Желая поскорее найти покупателя, застройщики кондоминиумов готовы предоставлять большие скидки. Правда, так поступают не все девелоперы.

Бруклин

Продажа жилья в этом боро всегда была на высоком уровне. Однако в 2021 году этот показатель должен стать еще выше. Как пишет streeteasy.com, с начала пандемии ньюйоркцы стали приобретать недвижимость в этом боро в размерах, превышающих покупки жилья до нашествия коронавируса.

Сокращение услуг MTA несколько ослабило популярность Бруклина у квартиросъемщиков, однако никак не сказалось на настроениях покупателей недвижимости.

Как ожидается, многие компании станут использовать гибридный график работы для своих сотрудников: несколько дней они будут трудиться в офисе, остальное время дома. Это обстоятельство, не требующее постоянных поездок на работу в Манхэттен на личном или общественном транспорте, еще больше увеличило привлекательность Бруклина.

Среди наиболее привлекательных районов с ограниченным числом предложений продаж домов: Парк-Слоуп, Бруклин-Хайтс, Кобби-Хилл.

По причине высокого спроса на жилье рынок недвижимости в этом боро не испытывал таких же серьезных проблем, как Манхэттен. Средние цены на кооперативные квартиры, кондоминиумы и дома на одну-две-три семьи не претерпели серьезных изменений, хотя в III квартале прошлого года наблюдалось их падение.

Джонатан Миллер, президент компании Miller Samuel, назвал ситуацию со стабильностью цен на недвижимость в Бруклине «просто удивительной». «Хотя число продаж сократилось в III квартале прошлого года на 43% по сравнению с этим же периодом года в 2019 году, медианная цена дома составила $790 тыс., как и годом ранее.

В отличие от Манхэттена, в Бруклине наблюдается резкое сокращение числа домов выставленных на продажу. В этом боро практически не наблюдался исход жителей из Нью-Йорка.

Квинс

Это боро Нью-Йорка в 2020 году вошло в масштабах страны в число 25 населенных пунктов по стоимости недвижимости премиум-класса, опередив такие крупные города, как Чикаго, Лас-Вегас и Сакраменто.

Анализ, проведенный экспертами журнала My Affordable Luxury, показал, что в Квинсе такое жилье можно приобрести не менее чем за 1,2 миллиона долларов, благодаря чему боро заняло 21-е место в рейтинге. Медианная же цена заметно ниже — 690 тысяч и уступает зафиксированной в Манхэттене и Бруклине.

Первый из «соседей» оказался лидером на рынке элитного жилья — здесь его стоимость составила не менее 6,495 миллиона долларов, а второй занял 7-ю строчку — 2,2 миллиона. И если в Квинсе самый дорогой в 2020 году объект обошелся в 10 миллионов долларов, то в Бруклине — в 17,5, а в Манхэттене — 90 миллионов.